Nel centro di Câmpulung Muscel, città storica ai piedi dei Carpazi, si trovano due edifici completamente restaurati, situati su un lotto d’angolo con accesso da due strade. Il complesso è attualmente utilizzato come struttura per eventi con attività ricettiva.
L’edificio principale, costruito nel 1912, è classificato come monumento storico. La sua architettura neoromena presenta, tra gli altri elementi, una loggia ad arcate su sottili colonne, archi trilobati, un fregio decorativo modanato, uno zoccolo in pietra e un’alta torre con copertura in scandole di legno. Ricostruire oggi un edificio di questo tipo sarebbe difficilmente possibile: gli artigiani in grado di eseguire questi lavori sono sempre più rari e non vengono più rilasciate autorizzazioni per nuove costruzioni in questo stile.
Non si tratta di un progetto di ristrutturazione. I lavori sono terminati.
Restauro completo
L’edificio principale è stato completamente restaurato nel 2014, con consolidamento strutturale, rifacimento completo del tetto e rinnovo degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento. Sono stati conservati o restaurati elementi originali quali il parquet a spina di pesce, le cornici delle finestre ad arco, i cornicioni, gli elementi decorativi in gesso e la falegnameria.
Il secondo edificio, risalente ai primi anni Venti del Novecento, è stato restaurato nel 2020, compresi la struttura e il tetto. Entrambi i piani dispongono di logge ad arcate e balconi con vista sulle montagne.
Non sono necessari ulteriori investimenti per avviare l’attività.
Gli edifici
Edificio Negru Vodă
Monumento storico, classe B, costruito nel 1912 e restaurato nel 2014.
928 m² distribuiti su tre livelli, su un terreno di 1.076 m², di cui 690 m² di spazi esterni.
Piano inferiore, 372 m²: cucina professionale, tre sale con volte adibite alla ristorazione, bar sulla terrazza, magazzini, celle frigorifere, aree lavaggio, spogliatoi e servizi per il personale e servizi separati per gli ospiti.
Piano terra, 287 m²: quattro sale comunicanti con soffitti alti 3,50 m, finestre ad arco e parquet originale; bar, office di servizio, area lavaggio e servizi separati per donne e uomini. Portico coperto con ingresso indipendente.
Sottotetto, 270 m²: quattro unità ricettive, di cui due suite con soggiorno separato. Ogni unità dispone di bagno privato.
Edificio Negulici
Edificio degli anni Venti, restaurato nel 2020.
192 m² distribuiti tra piano terra, primo piano e sottotetto, su un terreno indipendente di 153 m² con accesso separato dalla strada. Cinque camere con bagno privato, office di servizio a ogni piano e balconi sotto le arcate con vista sulle montagne.
Giardino e parcheggi
I 690 m² di spazi esterni comprendono giardino e terrazza estiva con pergola in legno, illuminazione decorativa, vegetazione matura e aree pavimentate. La terrazza può ospitare fino a 120 persone.
Sette posti auto privati si trovano all’interno della proprietà. Altri sette posti direttamente davanti all’edificio sono utilizzati in base a un contratto di locazione con il Comune per 600 lei all’anno (circa 120 €), trasferibile al nuovo proprietario.
14 posti auto complessivi.
Impianti
È presente un impianto fotovoltaico da 23 kW con status di prosumer registrato, che copre una parte significativa del consumo elettrico, compresi cucina professionale, climatizzazione e celle frigorifere.
I due edifici dispongono di contatori separati e di distinti titoli catastali. Possono quindi essere acquistati insieme o separatamente.
Eventi e ricettività
Oltre 100 posti a sedere negli spazi interni, distribuiti tra le quattro sale e gli ambienti voltati, oltre a 120 posti sulla terrazza estiva.
Nove camere complessive: cinque doppie, una singola e tre appartamenti con capacità fino a quattro persone.
Matrimoni, battesimi, eventi aziendali e ritiri possono essere organizzati interamente nella proprietà, con ristorazione, alloggio e parcheggio nello stesso luogo. Non esiste una configurazione comparabile a Câmpulung.
Attività e ricavi
La struttura dispone delle licenze necessarie ed è presente su Booking.com dal 2017. La valutazione degli ospiti si è mantenuta tra 9,1 e 9,2 durante questo periodo.
Ricavi da attività ricettiva:
2022: 336.000 RON (circa 67.000 €)
2023: 449.400 RON (circa 90.000 €)
2024: 410.000 RON (circa 82.000 €)
2025: 315.000 RON (circa 63.000 €)
2026 fino al 3 settembre: 161.750 RON (circa 32.000 €)
Fatturato totale nel 2025, ristorante compreso: 595.000 RON (circa 119.000 €).
Prezzo medio della camera: 270 RON (circa 54 €) per notte, colazione inclusa.
I dati mostrano il potenziale già raggiunto: nel 2023, con le stesse nove camere e senza ulteriori investimenti, i ricavi da attività ricettiva sono stati superiori del 43% rispetto al 2025, con un’occupazione di circa il 50%.
Il calo degli ultimi due anni è riconducibile a specifici fattori operativi, che possono essere illustrati apertamente. Non è dovuto a un generale indebolimento del mercato turistico rumeno.
Per un acquirente direttamente coinvolto nella gestione, il ritorno ai livelli del 2023 dipende principalmente dalla gestione, non da nuovi investimenti.
Nell’ambito della due diligence sono disponibili i dati finanziari completi, distinti tra attività ricettiva e ristorante, nonché l’accesso ai dati dell’extranet di Booking.com.
Potenziale aggiuntivo
L’attività per eventi è attualmente sottoutilizzata. Le quattro sale, gli ambienti voltati, la terrazza estiva da 120 posti, i 690 m² di spazi esterni e i 14 posti auto consentono di svilupparla senza ulteriori investimenti negli edifici.
Altri possibili utilizzi includono sede aziendale, clinica privata, scuola privata, centro culturale o riconversione a residenza privata.
Posizione
Câmpulung Muscel è una delle città più antiche della Romania. Si trova nel distretto di Argeș, ai piedi dei Carpazi Meridionali, a circa due ore e mezza da Bucarest. Le località turistiche di Bran, Rucăr e Moieciu sono facilmente raggiungibili.
La Romania è membro dell’Unione Europea. I cittadini e le società dell’UE possono acquistare immobili edificati senza particolari restrizioni.
Prezzo
950.000 € per l’intero complesso, arredamento e attrezzature inclusi.
Gli edifici possono essere acquistati anche separatamente:
Edificio Negru Vodă: 750.000 €
Edificio Negulici: 250.000 €
Vendita diretta da parte del proprietario. Nessuna commissione d’agenzia.
Contatti
Telefono: +40 746 079 737
E-mail: consult.rmd@gmail.com
Visite su appuntamento. Il proprietario risponde direttamente alle domande tecniche, legali e finanziarie.
Su richiesta sono disponibili estratti catastali, planimetrie, autorizzazioni e documentazione finanziaria.
